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まめ知識

4 管理規約と使用細則

管理規約は“憲法”、使用細則は“ルールブック”です

快適なマンション生活を守る管理規約
皆様の共有財産であるマンションを円滑に管理・運営するための基本となるのが管理規約です。
管理規約には管理組合の組織、運営、議決方法、義務違反者に対する処置等が書かれています。
管理規約はマンションに合わせてみんなでつくる
管理規約は、区分所有法にもとづき、それぞれの管理組合が作成します。新築のマンションでは、ご入居と同時にスムーズな管理を行えるように、あらかじめ分譲会社が標準的な内容を盛り込んだ管理規約をご用意しています。
一度決めた管理規約でも、実際の生活にそぐわない事項が出てきた場合は管理組合総会で区分所有者数と議決権数の各4分の3以上の賛成があれば改正することができます。
規約・ルール違反が起きたとき
違反のレベルに応じて、いろいろな対応策を取ります。

悪質な違反行為には法的措置で対処

共同の利益に反する行為をした人に対して、管理組合は、次のような措置を講じることができます。

共同の利益に反する行為の停止等の請求

区分所有者(その家族、賃借人を含む)が、共同の利益に反する行為をしたり、あるいは、する恐れがあるときは、他の区分所有者の全員または管理組合法人は、その行為の停止や、予防に必要な措置を取るための請求を裁判所に起こすことができます。
管理組合法人でない管理組合の場合は、総会の決議により管理者、または総会で指定された区分所有者に訴訟追行権を与えることができます。
停止・予防請求が出されたにも関わらず、改める様子がないときは、「義務違反者に対する措置」に従って、次のような法的措置を取ることができます。

使用禁止の請求
違反行為がなされたことによって、他の区分所有者の共同生活に著しい障害が生じたり、共同生活を維持することが困難になったりした場合は、総会の決議にもとづき、違反した区分所有者の専有部分の使用禁止を請求することができます。
区分所有権の競売の請求
違反行為がなされたことによって、他の区分所有者の共同生活に著しい障害が生じたり、共同生活を維持することが困難になった場合は、総会の決議にもとづき、違反した区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求できます。
規約違反者が賃借人の場合は、賃貸借契約の解除等を裁判所に請求できます。

理事長の権限

区分所有者またはその家族、賃借人が、管理規約や使用細則に違反したとき、あるいは共同生活の秩序を乱すような行為を行ったときには、理事長は、理事会の決議を経て、その区分所有者等に対し、是正のために必要な勧告、または指示、もしくは警告を発することができます。
また、区分所有者以外の第三者が、敷地及び共用部分などにおいて違反行為を行ったときには、理事長は、理事会の決議を経て、その差し止め、または排除のための必要な措置を取ることができます。

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