分譲マンションの購入を検討されている方や、分譲マンションにすでにお住まいになっている方へ。
快適なマンション生活を送るために、所有者として知っておくべきマンションの管理に関する基礎的な知識についてご紹介します。

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  1. 1 区分所有法

    共同生活を円滑にし、共有財産を守る為の法律です。

  2. 2 専有部分と共用部分

    この2つは厳密に分かれていますが、切っても切れない関係です。

  3. 3 管理組合の組織と運営

    管理組合は役員と区分所有者の二人三脚体制での運営が理想です。

  4. 4 管理規約と使用細則

    管理規約は“憲法”、使用細則は“ルールブック”です。

  1. 5 管理費と修繕積立金

    快適ライフスタイルの“ビタミン剤”は、確実に保管されています。

  2. 6 マンションを賃貸・売却される場合

    賃貸・売却どちらの場合も、管理組合に届出する必要があります。

  3. 7 アフターサービスと管理業務

    アフターサービスと管理業務はまったく別の業務です。

  4. 8 リフォーム工事

    リフォーム工事は法律や管理規約に制限され細心の配慮が必要です。

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1. 区分所有法

共同生活を円滑にし、共有財産を守る為の法律です。

マンションのルールの基本、区分所有法

マンションのルールの基本となるのが、区分所有建物の所有形態、専有部分と敷地の権利関係及び管理などの原則を定めた「建物の区分所有等に関する法律」(略称「区分所有法」)です。

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1. 管理組合は区分所有者全員で構成する

区分所有関係が成立すると同時に区分所有者全員を構成員(組合員)とする団体(管理組合)が自動的に成立します。

2. 共用部分は区分所有者全員の財産であり、全員で管理しなければならない

共用部分の管理は、共有者である区分所有者全員で行います。

3. 区分所有者やその家族、賃借人は、共同の利益に反する行為をしない義務を負う

区分所有者や賃借人は、共同の利益に反する行為をしない義務を負います。
共同の利益に反する行為を行ったものに対して、管理組合は集会の決議により、訴訟を提起することができます。

4. 共用部分の維持管理の費用は、区分所有者全員で負担する

管理の為に必要な費用(共有財産の維持管理等に必要な費用)は、区分所有者全員で負担することが決まっています。

5. 専有部分と敷地利用権を切り離して処分することはできない

敷地が分割して所有されている場合や、管理規約で別段の定めがある場合を除き、原則として、建物の専有部分と敷地利用権(敷地に対する所有権や地上権、借地権等の権利)とを分離して処分はできません。

6. 売買等で区分所有権を引き継いだ者は、前の区分所有者の権利と義務を引き継ぐ

売買等でマンションを入手した人は、特定承継人となり、前の区分所有者の権利と義務を引き継ぐことになります。

7. 共用部分の管理運営に関する重要事項は、管理組合集会によって決定する。

区分所有法では、集会(法律では「集会」となっていますが、以後、「総会」と表記します)を管理組合の最高意思決定機関として位置づけています。
管理組合の通常総会は、少なくとも、毎年1回開催しなければなりません。

8. 規約の改正・廃止・共用部分の変更は、4分の3以上の多数で決定できる

区分所有者相互間の重要なルールである規約の設定・改正・廃止や、共用部分の変更(多額の費用を要しない、改良を目的とした変更は除く)については、総会で区分所有者数及び議決権数のそれぞれ4分の3以上の多数で決定されます。

9. 管理組合は、法人として登記することができる

区分所有者が2人以上のマンションでは、総会において区分所有者数及び議決権数のそれぞれ4分の3以上の多数で、管理組合法人として登記することが決定できます。

10. 建て替えは、5分の4以上の多数で決定できる

建物の著しい老朽化等によって建て替えの必要が生じた場合は、総会において、区分所有者数と議決権数のそれぞれ5分の4以上の多数で建て替えができます。

11. 団地型の区分所有建物にも、区分所有法が適用される

1団地内に数棟の建物が建てられている、団地型の区分所有建物にも、区分所有法が適用されます。

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